Suomessa on noin puoli miljoonaa kesämökkiä, ja yhä useampi niistä päätyy lyhytaikaiseen vuokraukseen Airbnb:n tai välittäjän kautta. Samalla mökin verotus on kuusi eri verolajia, jotka jokainen toimivat omilla säännöillään. Sekaannukset ovat tavallisia ja voivat maksaa tuhansia euroja.
Tässä artikkelissa käydään läpi mökin verotus vuonna 2026: milloin vuokratulo on käytännössä verotonta, miten kiinteistövero määräytyy, mitä saa vähentää, miten myyntivoittoa lasketaan ja miten perintömökki verotetaan kevennetyn 2026 asteikon mukaan.
Vuokraus: yksinkertainen sääntö, monta erikoistapausta
Mökin vuokratulo on lähes aina pääomatuloa. Pääomatuloveroa maksetaan 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osalta. Kynnys lasketaan kaikista pääomatuloista yhteensä eli vuokrat, osingot ja korkotulot summataan.
Veroa ei kuitenkaan makseta brutosta vaan netosta, eli vuokratulosta vähennetään vuokraukseen liittyvät kulut. Tämä tekee mökin vuokrauksesta huomattavasti maltillisemman verolajin kuin moni luulee.
Onko olemassa 1 800 euron verovapaaraja?
Tämä on yleinen verkkokeskusteluissa kiertävä myytti. Tällaista rajaa ei ole. Sekaannus tulee siitä, että:
- Oman vakituisen asunnon lyhytaikaisesta osavuokrauksesta on aiemmin käsitelty soveltamisohjeissa kaavamaisia vähennyksiä, jotka ovat olleet tyypillisesti 1 500–1 800 euron suuruusluokkaa.
- Tämä koski omaa asuntoa, ei mökkiä, eikä se ole varsinainen verovapaa raja vaan vähennysten enimmäismäärä, jota pitää joka tapauksessa hakea.
Mökkivuokrauksessa pätee toinen, paljon ratkaisevampi sääntö: kuinka suuri osa mökistä on omassa käytössä ja kuinka suuri vuokrakäytössä.
Oma käyttö vs. tulonhankkimiskäyttö
Verohallinto ratkaisee verotuksen sen mukaan, onko mökki pääosin omassa käytössä vai pääosin vuokrakäytössä.
Pääosin omassa käytössä:
- Vuokratulosta vähennetään vain ne kulut, jotka kohdistuvat suoraan vuokrauspäiviin tai jotka jakautuvat vuokrapäivien suhteessa.
- Vähennettäviä ovat siivous, vuokrauksen markkinointi, vuokra-aikaa vastaava osa sähköstä, vedestä ja vakuutuksesta.
- Poistoja ei saa tehdä rakennuksesta tai kalusteista.
Pääosin vuokrakäytössä:
- Mökki katsotaan tulonhankkimisomaisuudeksi.
- Kuluja saa vähentää myös tyhjiltä päiviltä, jos mökkiä on aktiivisesti tarjottu vuokralle.
- Rakennuksesta saa tehdä 4 prosentin vuosipoiston menojäännöksestä ja kalusteista 25 prosentin poiston.
Korkein hallinto-oikeus on aikoinaan hyväksynyt tulonhankkimiskäytön tilanteessa, jossa mökki oli vuokrattuna 105 päivää ja omassa käytössä 70 päivää. Suuntaa antavana nyrkkisääntönä vuokrapäiviä pitää olla enemmän kuin omia käyttöpäiviä ja vuokraustoiminnan pitää olla todistettavasti aktiivista.
Vuokratulosta menevä vero eri tasoilla
Pääomatuloveron progressio nostaa vähitellen efektiivistä veroprosenttia. Alla esimerkit, joissa vuokratulosta on jo vähennetty kulut ja luku on netto, jolle vero lasketaan.
Laskenta:
- 5 000 €: 5 000 × 30 % = 1 500 €
- 10 000 €: 10 000 × 30 % = 3 000 €
- 20 000 €: 20 000 × 30 % = 6 000 €
- 30 000 €: 30 000 × 30 % = 9 000 €
- 40 000 €: 30 000 × 30 % + 10 000 × 34 % = 12 400 €
Esimerkki ymmärrettävämmin: Jos mökkisi on Lapissa ja saat siitä bruttovuokraa 12 000 euroa kesäsesongin aikana mutta hoitokulut ja siivous syövät tuosta 4 000 euroa, verotettava nettotulo on 8 000 euroa. Veroa menee 8 000 × 30 % = 2 400 euroa. Käteen jää brutosta 12 000 − 4 000 − 2 400 = 5 600 euroa.
Mitä vuokratulosta saa vähentää?
Verohallinnon mukaan kaikki tulon hankkimisesta aiheutuneet menot ovat lähtökohtaisesti vähennyskelpoisia. Mökin tapauksessa tyypillisiä eriä ovat:
- Hoitovastikkeet (jos mökki on yhtiöitetyssä lomakohteessa)
- Sähkö, vesi, jätehuolto ja muut käyttökulut
- Vakuutukset, koti- ja vapaa-ajan vastuuvakuutus
- Kiinteistövero kokonaisuudessaan tai vuokra-ajan suhteessa
- Siivous ja pyykinpesu vuokrausten välillä
- Markkinointi: Airbnb:n tai välittäjän palkkiot, ilmoitukset
- Vuosikorjaukset kuten ovenkahvojen tai vesihanan vaihto, seinien maalaus
- Kalusteiden hankinta suoraan tai poistoina (ks. alla)
Pääosin vuokrakäytössä olevasta mökistä saa lisäksi:
- Rakennuspoistot: 4 % rakennuksen menojäännöksestä vuosittain
- Kalustepoistot: 25 % menojäännöksestä, alle 1 200 euron yksittäiset kalusteet voi vähentää kerralla
- Korot mökkiä varten otetusta lainasta kokonaisuudessaan pääomatuloista
Perusparannukset, kuten saunan rakentaminen tai katon uusiminen, eivät ole vähennyskelpoisia vuokratulosta vaan ne lisätään hankintamenoon, mistä on hyötyä myöhemmin myynnin yhteydessä.
Mökin rakentaminen ja perusparannus: kotitalousvähennys
Mökin omaan käyttöön tehty remontti ja perusparannus oikeuttavat kotitalousvähennykseen. Vähennys on määräaikaisesti korotettu vuosiksi 2026 ja 2027.
Kotitalousvähennyksen ehdot mökille 2026:
- Vähennys on 40 prosenttia työn osuudesta, kun työn tekee ennakkoperintärekisteriin merkitty yritys
- Enimmäismäärä on 1 600 euroa henkilöltä asunnon ja vapaa-ajan asunnon kunnossapito- ja perusparannustöistä
- Puolisot saavat yhteensä enintään 3 200 euroa kotitalousvähennystä mökkitöistä
- Omavastuu 150 euroa henkilöltä vuodessa
- Materiaaleja ei voi vähentää, vain työn osuus
Esimerkki: Pariskunta teettää mökin saunaremontin, jonka työn osuus on 8 000 euroa. Vähennys on 40 % × 8 000 = 3 200 euroa, joka jakautuu puolisoiden kesken (1 600 € kummallekin). Omavastuu 2 × 150 = 300 euroa pienentää vähennystä, joten lopullinen verovähennys on 2 900 euroa.
Huomaa: Sama 1 600 euron katto kattaa myös oman vakituisen asunnon remontit. Jos käytät kaiken kaupunkikodin kylpyhuoneeseen, mökille ei jää enää tilaa.
Vapaa-ajan asunnon vuokrakäytössä olevasta osasta ei saa kotitalousvähennystä, vaan kulut käsitellään vuokratulon vähennyksinä.
Kiinteistövero: rantamökki maksaa enemmän kuin vakituinen koti
Kiinteistöveron määrää kunta lain sallimissa rajoissa. Vuoden 2026 lain mukaiset rajat ovat:
| Kohde | Alaraja | Yläraja |
|---|---|---|
| Maapohja | 1,30 % | 2,00 % |
| Vakituinen asuinrakennus | 0,41 % | 1,00 % |
| Muu asuinrakennus (mökki) | 0,93 % | 2,00 % |
| Yleinen kiinteistöveroprosentti | 0,93 % | 2,00 % |
Mökkiin sovelletaan muun asuinrakennuksen veroprosenttia, jonka alaraja on yli kaksinkertainen vakituiseen kotiin verrattuna. Tämä on tahallinen rakenne: mökkiveron pohjana on ajatus, että vapaa-ajan asunto on ylellisyyshyödyke ja että kunta saa korvauksen palveluista, joita kesäasukkaat käyttävät.
Tyypilliset 2026 mökkikuntien veroprosentit ovat 0,93–1,40 prosentin haarukassa. Esimerkiksi 80 000 euron verotusarvoltaan oleva rantamökki tuottaa 1,10 prosentin verolla 880 euron vuotuisen kiinteistöveron. Sama mökki vakituisena asuntona maksaisi tyypillisellä 0,55 prosentilla 440 euroa.
Maapohja verotetaan erikseen yleisellä kiinteistöveroprosentilla. Rantatontin verotusarvo nostaa kiinteistöveron lopullista määrää selvästi sisämaan tonttia korkeammaksi, koska rantarakennusoikeus nostaa maapohjan arvoa.
Mökin myynti: hankintameno-olettama on pitkän omistuksen jälkeen edullinen
Mökki ei ole vakituinen asunto, joten sen myynti ei voi olla verovapaata oman asunnon myyntinä. Voitto on aina verotettavaa pääomatuloa.
Voitto lasketaan kaavalla:
Luovutusvoitto = Myyntihinta − (Hankintahinta + ostokulut + myyntikulut + perusparannukset)
Vaihtoehtoisesti voi käyttää hankintameno-olettamaa, joka on:
- 20 % myyntihinnasta, jos olet omistanut mökin alle 10 vuotta
- 40 % myyntihinnasta, jos olet omistanut mökin vähintään 10 vuotta
Hankintameno-olettamaa käytetään todellisten kulujen sijaan, ei lisäksi. Käytännössä 40 prosentin olettama on lähes aina edullisin pitkään omistetuissa perintö- tai sukupolvenmökeissä.
Esimerkki: Vanhempasi ostivat mökin vuonna 1985 hintaan 30 000 markkaa (n. 5 000 €). Sait sen perinnöksi 2010, jolloin perintöverotusarvo oli 70 000 euroa. Myyt mökin nyt 180 000 eurolla.
Vaihtoehto A, todellinen hankintameno (perintöverotusarvo): voitto on 180 000 − 70 000 = 110 000 €. Vero: 30 000 × 30 % + 80 000 × 34 % = 9 000 + 27 200 = 36 200 €.
Vaihtoehto B, 40 % hankintameno-olettama: voitto on 180 000 − (40 % × 180 000) = 180 000 − 72 000 = 108 000 €. Vero: 30 000 × 30 % + 78 000 × 34 % = 9 000 + 26 520 = 35 520 €.
Tässä tapauksessa olettama on hieman edullisempi. Jos perintöverotusarvo olisi ollut alhaisempi, ero kasvaisi nopeasti. Verohallinto soveltaa automaattisesti edullisempaa vaihtoehtoa, kun ilmoitat molemmat tiedot OmaVerossa.
Perintömökki: 2026 verouudistus keventää maksua
Perintövero kevenee merkittävästi vuoden 2026 alusta. Tärkeimmät muutokset:
- Verovapaa raja nousi 20 000 → 30 000 euroon ensimmäisessä veroluokassa
- Tavanomainen koti-irtaimisto on verovapaata 7 500 euroon asti (aiemmin 4 000 €)
- Lahjaveron raja nousi 5 000 → 7 500 euroon kolmen vuoden ajanjaksolta
- Pidennetyn maksuajan korko laski 3,5 → 2,0 prosenttiin
Perintöveron määrä lasketaan mökin käyvästä arvosta kuolinhetkellä, ei perintöverotusarvosta tai vakuutusarvosta. Käytännössä Verohallinto käyttää alueen toteutuneita kauppahintoja vertailuaineistona.
Ensimmäinen veroluokka kattaa lähimmät sukulaiset: aviopuoliso, lapset, lapsenlapset ja vanhemmat. Asteikko on rakennettu siten, että 30 000 euroa pysyy verovapaana ja portaat alkavat tästä rajasta. Vuoden 2026 asteikko ensimmäisessä veroluokassa on:
| Perinnön arvo | Vero alarajalla | % ylimenevästä |
|---|---|---|
| 30 000–40 000 € | 100 € | 7 % |
| 40 000–60 000 € | 800 € | 10 % |
| 60 000–200 000 € | 2 800 € | 13 % |
| 200 000–1 000 000 € | 21 000 € | 16 % |
| yli 1 000 000 € | 149 000 € | 19 % |
Esimerkkilaskelmat 2026 (lapsi perii mökin yksin):
- 50 000 euron mökki: 800 + (50 000 − 40 000) × 10 % = 1 800 €
- 100 000 euron mökki: 2 800 + (100 000 − 60 000) × 13 % = 8 000 €
- 200 000 euron mökki: 21 000 €
- 350 000 euron mökki: 21 000 + (350 000 − 200 000) × 16 % = 45 000 €
Vertailun vuoksi: ennen 2026 uudistusta 100 000 euron mökistä lapsi olisi maksanut noin 8 700 euroa perintöveroa, kun verovapaa raja oli 20 000 euroa ja perustaulukot tiukemmat. Uudistus säästää lapsen perinnössä keskikokoisesta mökistä noin 700 euroa.
Lahja vai perintö?
Mökin antaminen elinaikana lahjana voi joskus olla edullisempaa kuin perintö, jos:
- Annetaan useammassa erässä: jokainen kolmen vuoden välein annettu lahja on uusi laskutapahtuma (alle 7 500 € verovapaa)
- Saaja maksaa lainan mökistä, jolloin osa siirrosta käsitellään kauppana
- Annetaan murto-osina useammalle lapselle, jolloin kunkin osuus jää alemmaksi portaalle
Lahjavero noudattaa samaa progressiivista asteikkoa kuin perintövero, mutta verovapaa raja on lahjaverotuksessa 7 500 euroa kolmen vuoden ajanjaksolla per antaja per saaja.
Kannattaa varoa kahden vuoden sääntöä: jos lahjoituksesta on alle kolme vuotta perinnönjättäjän kuolemaan, lahja lisätään perintöön ja verotetaan uudelleen perintöverona.
Tyypilliset virheet mökkiverotuksessa
- Uskotaan 1 800 €:n verovapaan rajan myyttiin. Mökin kohdalla sellaista ei ole.
- Vähennetään perusparannukset vuokratulosta. Ne lisätään hankintamenoon ja vähentävät vasta myyntivoittoa.
- Käytetään vakituisen asunnon kiinteistöveroprosenttia. Mökille sovelletaan korkeampaa muun asuinrakennuksen prosenttia.
- Annetaan mökki lahjaksi kuoleman lähestyessä. Alle kolme vuotta ennen kuolemaa annetut lahjat lisätään perintöön.
- Unohdetaan hankintameno-olettama. 40 % olettama on perintömökeissä lähes aina edullisin.
- Pidetään mökkiä ”ilmaiseksi vuokralla” perheelle. Käypää vuokraa selvästi alempi vuokra voi tulla tulkituksi lahjaksi.
Yhteenveto
Mökki on Suomen verojärjestelmässä erityinen omaisuuserä: sitä koskevat samaan aikaan tuloverotus (vuokratulot), pääomatuloverotus (myyntivoitto), kiinteistövero, kotitalousvähennys ja perintöverotus. Jokaisen säännöt eroavat oman vakituisen asunnon säännöistä, yleensä omistajan tappioksi.
Vuokratulo on verotettavaa heti ensimmäisestä eurosta lähtien, mutta vähennysten jälkeen efektiivinen verokanta jää usein 15–25 prosentin tasolle. Kiinteistövero on rantamökeissä tyypillisesti yli kaksinkertainen vakituiseen asuntoon verrattuna. Myyntivoitosta menee 30 tai 34 prosenttia, mutta hankintameno-olettama tasoittaa kuvaa pitkään omistetuissa mökeissä. Perintömökin verotus keveni vuoden 2026 alusta tuntuvasti: lapsi maksaa 100 000 euron mökistä noin 4 100 euroa perintöveroa aiemman noin 8 700 euron sijaan.
Verotuksen kuusi eri palasta ratkaisevat yhdessä, paljonko mökki todella maksaa. Yhden palan optimointi voi näyttää säästöltä, mutta usein se siirtää veron toiseen kohtaan.